전세보증금 일부를 월세로 돌릴 때, 보증금 얼마를 월세 얼마로 바꿀지 정하는 기준이 전월세 전환율입니다. 예컨대 전환율이 연 5%라면, 보증금 1억원을 월세로 바꾸면 연 500만원, 즉 월 약 41.7만원이 됩니다.
계산 공식
월세로 전환할 보증금에 전환율을 곱하고 12로 나누면 월세가 나옵니다.
- 월세 = (전환 대상 보증금) × 전환율 ÷ 12
- 예: 보증금 1억원을 월세로, 전환율 4.5% → 1억 × 4.5% ÷ 12 = 월 37.5만원
법정 전환율 상한
주택임대차보호법은 임대인이 마음대로 높은 전환율을 적용하지 못하도록 상한을 둡니다. 상한은 다음 둘 중 낮은 값입니다.
- ① 한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정한 이율(현재 연 2%)
- ② 연 10%
예를 들어 기준금리가 2.5%라면 ①은 4.5%, ②는 10%이므로 상한은 낮은 값인 4.5%가 됩니다. 이 상한은 기존 계약의 보증금을 월세로 전환하거나 갱신할 때 적용되는 기준이며, 기준금리는 수시로 바뀌므로 계약 시점의 값을 확인해야 합니다.
예시로 보는 전환 계산
전세 3억원짜리 집에서 보증금 1억원만 남기고 나머지 2억원을 월세로 돌린다고 가정해 봅시다. 전환율이 연 4.5%라면, 월세로 돌릴 2억원에 4.5%를 곱한 900만원이 연간 월세가 되고, 이를 12로 나눈 월 75만원이 매달 낼 월세가 됩니다. 즉 '보증금 1억원 + 월세 75만원'의 반전세 조건이 됩니다.
같은 조건에서 전환율이 6%로 높아지면 월세는 100만원으로 뛰고, 3%로 낮아지면 50만원으로 줄어듭니다. 전환율이 낮을수록 같은 보증금을 더 적은 월세로 바꿀 수 있어 세입자에게 유리합니다. 법정 상한이 세입자를 보호하는 장치인 이유가 여기에 있습니다.
반대로 월세를 전세로 바꾸면
전환은 양방향 모두 가능합니다. 월세를 전세보증금으로 환산하려면 반대로 계산합니다. 예를 들어 월세 50만원을 전환율 5%로 보증금으로 바꾸면, 연 월세 600만원을 전환율 5%로 나눈 1억 2,000만원이 됩니다. 다만 실제 시장에서는 전세·월세 수요와 지역 시세가 함께 작용하므로, 전환율은 협상의 출발점이자 상한 기준으로 이해하는 것이 좋습니다.
- 월세 → 전세보증금 = (월세 × 12) ÷ 전환율
- 전환율이 높을수록 같은 월세가 더 적은 보증금으로 환산됩니다
계약 시 함께 챙길 실무
전환율 계산만큼 중요한 것이 보증금을 지키는 절차입니다. 전세든 반전세든 계약 후에는 전입신고와 확정일자를 반드시 받아야 합니다. 이 두 가지를 갖춰야 대항력과 우선변제권이 생겨, 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다.
보증금 규모가 크다면 전세보증금 반환보증 가입도 고려하세요. 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 반환해 주는 제도로, 전세사기·역전세 위험을 크게 줄여 줍니다. 가입 조건과 보증료를 미리 확인해 두면 좋습니다.
또한 계약 전 등기부등본으로 선순위 근저당·보증금 규모를 확인해, 내 보증금이 안전한 범위인지 따져 봐야 합니다. 전환율로 유리한 조건을 잡았더라도 보증금 자체가 위험하면 의미가 없으니, 금액 계산과 권리 보호를 함께 챙기세요.
자주 묻는 질문
- Q. 법정 상한은 무조건 지켜야 하나요?
- 법정 전환율은 '기존 계약의 전환·갱신' 상황에서 임차인을 보호하기 위한 상한입니다. 완전히 새로 맺는 계약의 월세 자체를 강제하는 것은 아니지만, 전환율을 이보다 높게 요구받으면 협의·분쟁조정 근거가 됩니다.
- Q. 기준금리는 어디서 확인하나요?
- 한국은행이 발표하는 기준금리를 확인하면 됩니다. 계약·전환 시점의 기준금리에 대통령령 이율(2%)을 더한 값과 10% 중 낮은 값이 상한입니다.
- Q. 전환율이 시세보다 높으면 무조건 손해인가요?
- 전환율이 높을수록 같은 보증금이 더 많은 월세로 바뀌어 세입자에게 불리합니다. 법정 상한을 넘는 전환율을 요구받으면 협의·분쟁조정을 요청할 수 있으니, 계약 시점의 기준금리로 상한을 계산해 두세요.
- Q. 반전세는 전세·월세 중 무엇이 유리한가요?
- 보증금 부담과 월 현금흐름 중 무엇이 편한지에 따라 다릅니다. 목돈 여력이 있으면 보증금 비중을 높여 월세를 줄이고, 목돈이 부족하면 보증금을 낮추는 대신 월세를 감수하는 식으로 전환율을 활용해 조절할 수 있습니다.