종합부동산세(종부세)는 재산세와 별도로, 고가·다수 부동산 보유자에게 국가가 매기는 세금입니다. 모든 집주인이 내는 것은 아니고, 공시가격 합계가 기본공제를 넘는 경우에만 부과됩니다. 재산세가 지자체 세금이라면 종부세는 국세라는 점도 다릅니다.
누가 대상인가 — 기본공제
보유 주택의 공시가격 합계가 기본공제를 넘으면 종부세 대상입니다.
- 1세대 1주택자: 공시가격 12억원까지 공제 → 12억 이하 1주택은 종부세 없음
- 그 외(다주택 등): 합산 공시가격 9억원까지 공제
즉 1주택자는 공시가격 12억원(시가로는 대략 16~17억 상당)까지는 종부세를 내지 않습니다. 종부세가 '상위 일부'에게만 부과된다고 하는 이유입니다.
계산 구조
- 과세표준 = (공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율(60%)
- 과세표준에 세율 적용 (2주택 이하 일반세율 0.5~2.7%, 3주택 이상 중과 최고 5.0%)
- 이미 낸 재산세 중 겹치는 부분을 공제하고, 1주택 고령자·장기보유 세액공제를 반영
- 마지막에 농어촌특별세(종부세액의 20%)가 더해집니다
1주택자 세액공제
1세대 1주택자는 기본공제(12억)뿐 아니라 세액공제 혜택도 큽니다. 고령자 공제(연령에 따라 20~40%)와 장기보유 공제(보유기간에 따라 20~50%)를 합쳐 최대 80%까지 세액을 깎아 줍니다. 오래 살아온 고령의 1주택 실거주자라면 공시가격이 높아도 실제 종부세는 크게 줄어듭니다. (isoo.app 계산기는 표준 참고용이라 이 세액공제·재산세 중복공제·세부담상한을 반영하지 않으므로, 실제 고지액은 계산 결과보다 낮을 수 있습니다.)
납부 시기
종부세는 매년 12월에 국세청이 고지합니다(과세기준일은 재산세와 같은 6월 1일). 고지서를 받아 12월 15일까지 납부하며, 세액이 크면 분납도 가능합니다.
종부세 부담을 줄이는 법
종부세는 몇 가지 방법으로 부담을 낮출 수 있습니다. 첫째, 명의 설계입니다. 부부 공동명의는 각자 기본공제(1인당 9억, 합산 18억)를 받을 수 있어 유리할 수 있고, 반대로 고령·장기보유 1주택자는 단독명의로 세액공제(최대 80%)를 받는 편이 나을 수 있습니다. 두 방식의 세액을 비교해 선택하세요.
둘째, 합산배제입니다. 요건을 갖춘 등록 임대주택, 사원용 주택 등은 종부세 합산에서 빠질 수 있습니다. 셋째, 세부담 상한이 전년 대비 급격한 인상을 막아 줍니다. 다만 이런 제도는 요건이 세부적이고 정책 변동이 잦으므로, 보유 주택이 많거나 공시가격이 높다면 전문가와 함께 점검하는 것이 좋습니다.
재산세와 함께 보는 '보유세'
재산세와 종부세를 합쳐 흔히 '보유세'라 부릅니다. 재산세는 모든 주택에 지자체가 매기고, 종부세는 기준을 넘는 부분에 국가가 추가로 매기는 구조입니다. 종부세 계산 시 이미 낸 재산세 중 겹치는 부분을 공제해 이중과세를 조정하므로, 실제 총 보유세는 '재산세 + (종부세 − 재산세 중복분)'으로 이해하면 됩니다. 두 세금을 함께 계산해 봐야 한 해 보유 비용을 정확히 알 수 있습니다.
자주 묻는 질문
- Q. 부부 공동명의면 종부세가 유리한가요?
- 공동명의는 각자 기본공제를 받을 수 있어 유리한 경우가 있고, 1주택 단독명의는 고령자·장기보유 세액공제가 커 유리한 경우가 있습니다. 상황에 따라 다르므로 두 방식을 비교해야 합니다.
- Q. 공시가격은 어디서 확인하나요?
- '부동산공시가격알리미'에서 주택 공시가격을 조회할 수 있습니다. 종부세·재산세 모두 이 공시가격을 기준으로 계산됩니다.
- Q. 재산세를 냈는데 종부세도 내면 이중과세 아닌가요?
- 겹치는 부분(재산세 중복분)은 종부세에서 공제하도록 설계돼 있어 이중과세를 조정합니다.
- Q. 전세를 준 집도 종부세 대상인가요?
- 네. 종부세는 실거주가 아니라 '소유'를 기준으로 하므로, 임대 중인 주택도 공시가격 합산 대상입니다. 요건을 갖춰 등록한 임대주택은 합산배제될 수 있습니다.
- Q. 1주택인데 공시가격이 12억을 조금 넘으면요?
- 초과분에만 과세되고, 여기에 공정시장가액비율(60%)이 곱해진 뒤 세율이 적용되며, 1주택 세액공제(고령·장기보유)까지 반영되면 실제 세액은 크지 않은 경우가 많습니다.