재산세는 부동산을 보유하는 동안 매년 내는 지방세입니다. 취득세·양도세가 '거래' 때 한 번 내는 세금이라면, 재산세는 소유하고 있는 한 계속 붙습니다. 언제 기준으로, 얼마가, 언제 나오는지를 알아 두면 자금 계획에 도움이 됩니다.
과세 기준일 — 6월 1일
재산세는 매년 6월 1일 현재 소유자에게 그해 세금 전액이 부과됩니다. 이 날짜가 매우 중요합니다. 예를 들어 6월 2일에 집을 팔아도 그해 재산세는 파는 사람(6월 1일 소유자)이 냅니다. 반대로 5월 31일에 잔금을 치러 6월 1일에 소유자가 됐다면 사는 사람이 그해 재산세를 부담합니다. 그래서 6월 1일 전후의 잔금일 조정이 실무에서 종종 협상 대상이 됩니다.
납부 시기 — 7월과 9월
주택 재산세는 연간 세액을 7월(1기)과 9월(2기)에 절반씩 나눠 부과합니다. 다만 연 세액이 소액(20만원 이하)이면 7월에 한 번에 부과됩니다. 고지서는 관할 지자체가 보내며, 위택스나 은행 등에서 납부할 수 있습니다.
계산 구조
- 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율 (1주택자 45% 수준)
- 과세표준에 세율을 적용 (1주택 특례세율 0.05~0.35%, 공시 9억 이하)
- 여기에 지방교육세(재산세의 20%)와 도시지역분(과세표준의 0.14%)이 더해집니다
즉 시가가 아니라 '공시가격'이 기준이고, 그마저도 공정시장가액비율을 곱해 낮춘 금액에 세율을 매기는 구조입니다. 그래서 체감 세율은 공시가격 대비 낮게 느껴집니다.
공정시장가액비율이 왜 중요한가
공정시장가액비율은 공시가격 중 실제 과세에 반영하는 비율입니다. 1주택자는 특례로 낮은 비율(45% 수준)이 적용돼 세 부담이 완화됩니다. 이 비율은 정부 정책에 따라 조정되므로, 공시가격이 그대로여도 비율이 오르면 재산세가 늘어납니다. 재산세·종부세 뉴스에서 '공정시장가액비율'이 자주 등장하는 이유입니다.
세부담 상한
공시가격이 급등해도 재산세가 무한정 오르지 않도록 세부담 상한이 있습니다. 전년 대비 일정 비율 이상 오르지 못하게 막는 장치로, 주택 가액에 따라 상한율이 다릅니다. (isoo.app 계산기는 표준 참고용이라 세부담 상한은 미반영이므로, 실제 고지액과 차이가 있을 수 있습니다.)
재산세, 이렇게 관리하세요
재산세는 정해진 대로 부과되지만, 몇 가지 실무 포인트를 알아 두면 도움이 됩니다. 첫째, 6월 1일 기준일을 활용한 잔금일 조정입니다. 매수자라면 6월 2일 이후 잔금을 치러 그해 재산세를 피하고, 매도자라면 반대로 협상할 수 있습니다. 둘째, 세액이 부담되면 분납을 활용하세요. 일정 금액을 넘으면 나눠 낼 수 있습니다. 셋째, 감면 대상 여부 확인입니다. 등록 임대주택, 특정 신축·소형주택 등은 재산세 감면이 적용될 수 있습니다.
또한 고지 내용에 오류가 있다고 판단되면(면적·용도·소유 지분 등), 관할 지자체에 이의신청을 할 수 있습니다. 공시가격 자체에 이의가 있으면 공시가격 열람·의견제출 기간에 대응하는 것이 근본적입니다.
공시가격이 오르면 세금도 오른다
재산세는 공시가격에 연동되므로, 부동산 시장이 오르고 공시가격 현실화율이 높아지면 세 부담이 커집니다. 다만 세부담 상한이 급격한 인상을 완충하고, 1주택자에게는 낮은 공정시장가액비율과 특례세율이 적용돼 부담이 완화됩니다. 매년 3~4월 공개되는 공시가격을 확인하면 그해 재산세·종부세를 미리 가늠할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
- Q. 6월 1일에 집을 사고팔면 누가 내나요?
- 6월 1일 당일에 소유권을 가진 사람이 그해 재산세 납세의무자입니다. 잔금·등기 시점을 6월 1일 전후로 어떻게 잡느냐에 따라 부담자가 달라집니다.
- Q. 재산세와 종합부동산세는 중복인가요?
- 둘 다 보유세지만 별개입니다. 재산세는 모든 주택에 지자체가, 종부세는 공시가격이 기준(1주택 12억)을 넘는 경우 국가가 부과합니다. 종부세 계산 시 재산세와 겹치는 부분은 공제됩니다.