부동산 중개보수(흔히 "복비"라 부르는 그 비용)는 공인중개사법 시행규칙이 정한 요율표에 따라 거래금액 구간별로 상한요율과 한도액이 정해져 있습니다. 여기서 "상한"이라는 표현이 핵심인데, 계산기로 나오는 금액은 법이 정한 최대 한도이고 실제 지불 금액은 이 범위 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해서 정합니다. 즉 상한보다 적게 낼 수도 있다는 뜻입니다.
매매·교환 중개보수 요율표
주택을 사고팔 때(매매·교환) 적용되는 구간별 상한요율은 다음과 같습니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 이상 ~ 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 2억원 이상 ~ 9억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.7% | 없음 |
예를 들어 3억원짜리 아파트를 매매하면 2억~9억 구간(0.4%)이 적용돼 상한액은 120만원입니다. 반면 4천만원짜리 소액 거래는 0.6%를 곱한 24만원이 한도(25만원)보다 작으므로 그대로 24만원이 상한이 됩니다. 9억원을 넘어가면 오히려 요율이 다시 올라가는 구조(9억~12억 0.5%, 12억~15억 0.6%, 15억 이상 0.7%)라는 점도 기억해두면 좋습니다.
임대차(전세·월세) 중개보수 요율표
전세나 월세 등 임대차 계약은 매매보다 낮은 요율표가 적용됩니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억원 이상 ~ 6억원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.6% | 없음 |
월세는 거래금액을 어떻게 계산할까
전세는 보증금 전액이 그대로 거래금액이 되지만, 월세는 보증금과 월차임을 합쳐 하나의 거래금액으로 환산합니다. 공식은 거래금액 = 보증금 + (월차임 × 100)입니다. 다만 이렇게 계산한 금액이 5천만원 미만이면 거래금액 = 보증금 + (월차임 × 70)으로 다시 계산하는 특례가 적용됩니다. 소액 월세 계약의 부담을 줄여주기 위한 장치입니다.
예를 들어 보증금 1,000만원에 월세 50만원이면 1,000만원 + (50만원×100) = 6,000만원으로 5천만원을 넘으므로 그대로 6,000만원이 거래금액이 되고, 임대차 구간표에서 5천만~1억 구간(0.4%, 한도30만)이 적용돼 상한은 24만원이 됩니다. 반면 보증금 500만원에 월세 30만원이면 1차 계산(500만+3,000만=3,500만원)이 5천만원 미만이므로 ×70 특례로 재계산해 500만원 + (30만원×70) = 2,600만원이 거래금액이 되고, 5천만원 미만 구간(0.5%, 한도20만)이 적용돼 상한은 13만원이 됩니다.
중개보수 상한 = 실제 지불액은 아니다
계산기에 나오는 금액은 어디까지나 법정 상한입니다. 실제로 얼마를 지불할지는 중개의뢰인과 개업공인중개사가 상한 이내에서 협의해 정합니다. 또한 각 시·도는 조례로 구간별 상한요율과 한도를 정할 수 있어, 지역에 따라 세부 수치가 이 글의 표와 다르게 적용될 수 있습니다. 계약 전 반드시 관할 시·군·구 홈페이지의 중개보수 요율표나 담당 중개사에게 정확한 상한을 확인하는 것이 안전합니다.
부가가치세도 별도 확인이 필요한 부분입니다. 중개보수에 부가세 10%를 추가로 청구할 수 있는지는 중개사가 일반과세자인지, 간이과세자인지, 혹은 면세 대상인지에 따라 달라집니다. 계약 전 부가세 포함 여부를 명확히 확인하고 영수증(현금영수증 또는 세금계산서)을 받아두는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
- Q. 중개보수는 매수인·매도인 중 누가 내나요?
- 원칙적으로 거래 당사자 쌍방이 각자 자신 측 중개를 의뢰한 공인중개사에게 중개보수를 지급합니다. 매수인은 매수 측 중개사에게, 매도인은 매도 측 중개사에게 내는 구조이며, 한 명의 중개사가 양쪽을 모두 중개한 경우에도 이 원칙은 유지됩니다.
- Q. 상한요율보다 더 달라고 하면 어떻게 해야 하나요?
- 법정 상한을 초과하는 중개보수 요구는 위법입니다. 초과 지급했다면 관할 시·군·구청 부동산 중개업 담당 부서에 신고할 수 있고, 초과분은 반환을 요구할 수 있습니다.
- Q. 반전세(보증금+월세 혼합)는 어떻게 계산하나요?
- 반전세도 월세와 같은 방식으로 처리합니다. 보증금 + (월차임×100)으로 거래금액을 환산하고, 그 금액이 5천만원 미만이면 ×70으로 재계산한 뒤 임대차 요율표를 적용합니다.
- Q. 오피스텔이나 상가도 같은 요율표가 적용되나요?
- 아니요. 이 글과 계산기는 주택 기준 요율표입니다. 오피스텔(주거용이 아닌 경우)·상가·토지 등은 별도의 요율표(통상 0.9% 이내 협의)가 적용되므로 주택 요율표를 그대로 적용하면 안 됩니다.