이 계산기는
집을 팔 때 내는 양도소득세를 1주택 표준 케이스 기준으로 계산합니다. 판 금액과 산 금액, 보유·거주 기간을 넣으면 양도차익에서 각종 공제를 뺀 과세표준과 예상 세액이 나옵니다. 매도를 앞두고 세금까지 뺀 실제 손에 쥐는 금액을 가늠하려는 1주택 보유자에게 맞춰져 있습니다.
계산 방법·입력 항목
양도가액(판 금액), 취득가액(산 금액), 보유 연수, 거주 연수를 넣고 필요경비(취득세·중개보수·자본적지출 등)와 1세대1주택 비과세 해당 여부를 선택합니다. 계산기는 양도차익(양도가액−취득가액−필요경비)에서 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 뺀 과세표준을 만든 뒤, 기본세율 6~45% 누진을 적용하고 산출세액의 10%인 지방소득세를 더합니다. 장기보유특별공제는 일반은 연 2%(최대 30%), 1세대1주택은 보유·거주 각 연 4%(최대 80%)로 다르게 적용됩니다.
결과 읽는 법
결과판의 총 양도소득세는 산출세액에 지방소득세를 더한 값입니다. 표에서 양도차익 → 장기보유특별공제 → 과세표준 → 산출세액으로 이어지는 흐름을 단계별로 볼 수 있습니다. 세액을 크게 바꾸는 변수는 보유·거주 기간과 비과세 해당 여부입니다. 오래 보유·거주할수록 장특공 공제율이 커져 세액이 줄고, 1세대1주택 비과세에 해당하면 12억 이하는 세금이 아예 없습니다.
계산 예시
취득가액 6억원에 산 집을 10억원에 팔았다면 양도차익은 4억원입니다(필요경비 제외 시). 여기서 보유·거주 기간에 따른 장기보유특별공제(일반 연 2%, 1세대1주택 보유+거주 각 연 4%)와 기본공제 250만원을 빼면 과세표준이 나오고, 이 과세표준에 6~45% 누진세율을 적용한 뒤 지방소득세 10%를 더합니다. 세율이 구간별 누진이라 최종 세액은 위 계산기에 조건을 넣어 확인하는 편이 정확합니다.
알아둘 점
1세대1주택 비과세는 양도가액 12억 이하면 전액 비과세이고, 12억을 넘으면 초과분에 해당하는 몫만 안분해 과세합니다. 이 계산기는 다주택 중과세율, 분양권·입주권, 각종 감면은 반영하지 않으므로 해당한다면 실제 세액이 달라집니다. 양도세는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 비과세 요건은 1세대 1주택 양도세 비과세 요건에서, 장특공 계산은 장기보유특별공제 완전정리에서 확인하세요.
자주 묻는 질문
- Q. 1세대1주택인데 왜 세금이 나오나요?
- 1세대1주택 비과세는 양도가액 12억 이하까지만 전액 적용됩니다. 12억을 넘는 고가주택은 초과분에 해당하는 양도차익만 안분해 과세하므로, 12억 초과라면 세금이 일부 발생할 수 있습니다.
- Q. 보유 기간과 거주 기간을 왜 따로 넣나요?
- 1세대1주택 장기보유특별공제는 보유 기간과 거주 기간을 각각 연 4%씩 따로 계산해 합산합니다(최대 80%). 오래 보유했어도 실제 거주 기간이 짧으면 공제율이 낮아지므로 두 값을 나눠 입력합니다.
- Q. 필요경비에는 무엇이 들어가나요?
- 취득세, 법무사·중개보수, 발코니 확장 같은 자본적지출 등이 필요경비로 인정됩니다. 다만 도배·장판 같은 수선비는 대체로 제외되므로 증빙을 갖춘 항목만 넣는 것이 안전합니다.