아파트 청약은 크게 국민주택과 민영주택으로 나뉩니다. 국민주택은 국가·지자체·LH·지방공사 등이 짓거나 국민주택기금의 지원을 받아 공급하는 전용면적 85㎡ 이하(수도권·도시지역 외 읍·면은 100㎡ 이하) 주택이고, 민영주택은 그 외 민간 건설사가 공급하는 아파트입니다. 둘은 1순위 조건과 당첨자 선정 방식이 다르므로, 내가 노리는 단지가 어느 쪽인지부터 확인해야 합니다.
먼저, 청약통장(주택청약종합저축)
청약의 출발점은 주택청약종합저축입니다. 2009년 이후 기존의 청약저축·청약예금·청약부금을 하나로 합친 통장으로, 지금 새로 가입한다면 사실상 이 통장(또는 청년층 대상 청년 주택드림 청약통장)을 만들게 됩니다. 이 통장 하나로 국민주택과 민영주택에 모두 청약할 수 있습니다. 매달 2만~50만원 범위에서 자유롭게 납입하며, 국민주택은 '납입 횟수와 인정 금액', 민영주택은 '지역·면적별 예치기준금액 충족 여부'가 자격 판단의 핵심이 됩니다.
가입만 했다고 바로 청약할 수 있는 것은 아닙니다. 아래에서 볼 가입기간과 납입 실적 요건을 채워야 비로소 1순위가 됩니다.
1순위 조건 — 국민주택 vs 민영주택
1순위 요건은 입주자모집공고일을 기준으로 판단합니다. 지역(수도권·비수도권·규제지역)에 따라 요구되는 가입기간과 납입 실적이 다릅니다. 규제지역(투기과열지구·청약과열지역)은 조건이 가장 까다롭습니다.
| 구분 | 국민주택 | 민영주택 |
|---|---|---|
| 판단 실적 | 가입기간 + 납입 횟수 | 가입기간 + 예치기준금액 |
| 투기과열·청약과열지역 | 가입 2년·24회 이상 | 가입 2년 |
| 수도권(그 외) | 가입 1년·12회 이상 | 가입 1년 |
| 비수도권(그 외) | 가입 6개월·6회 이상 | 가입 6개월 |
| 위축지역 | 가입 1개월·1회 이상 | 가입 1개월 |
즉 수도권 비규제지역이라면 가입 1년·12회 납입이면 1순위가 되지만, 투기과열지구·청약과열지역에서는 2년·24회로 요건이 두 배로 늘어납니다. 민영주택은 납입 횟수 대신 지역·전용면적별 예치기준금액(예: 서울·부산은 85㎡ 이하 300만원 식으로 면적이 클수록 예치금이 커짐)을 공고일까지 채워 두어야 합니다. 예치금 기준은 지역·면적별로 다르므로 반드시 청약홈에서 확인하세요.
규제지역의 세대주·무주택 요건
가입기간·납입만으로 끝이 아닙니다. 투기과열지구와 청약과열지역에서는 1순위에 추가 제한이 붙습니다.
- 세대주만 1순위 — 세대주가 아니면(세대원) 1순위 청약이 제한됩니다.
- 무주택 요건 — 국민주택은 무주택 세대구성원이어야 하고, 민영주택도 규제지역에서는 세대주 및 세대원 전원의 주택 소유 상황이 제한됩니다.
- 과거 당첨 이력 제한 — 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 세대에 속한 사람은 1순위에서 제외될 수 있습니다.
비규제지역에서는 이런 세대주·무주택·재당첨 제한이 대체로 완화되지만, 국민주택은 기본적으로 무주택 세대구성원에게 공급된다는 큰 원칙은 유지됩니다. 규제지역 지정 여부와 세부 제한은 수시로 바뀌므로 공고문과 청약홈을 함께 확인하는 것이 안전합니다.
가점제 84점, 어떻게 구성되나
1순위 안에서도 경쟁이 붙으면 가점제로 당첨자를 가립니다. 청약 가점은 총 84점 만점이며, 세 항목의 합으로 정해집니다.
| 항목 | 최고점 | 배점 방식(요약) |
|---|---|---|
| 무주택기간 | 32점 | 1년 미만 2점, 1년마다 2점씩 가산, 15년 이상 32점 |
| 부양가족 수 | 35점 | 0명 5점, 1명마다 5점씩 가산, 6명 이상 35점 |
| 청약통장 가입기간 | 17점 | 6개월 미만 1점, 이후 1년마다 1점씩, 15년 이상 17점 |
| 합계 | 84점 | 세 항목 점수의 단순 합산 |
항목별로 뜯어보기
- 무주택기간 (최고 32점)
- 세대 전원이 무주택인 기간을 봅니다. 만 30세부터 기산하되, 그 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 계산합니다. 그래서 만 30세 미만 미혼자는 무주택기간 점수가 0점입니다. 무주택 1년 미만이 2점이고, 1년 늘 때마다 2점씩 올라 15년 이상이면 만점 32점입니다.
- 부양가족 수 (최고 35점)
- 세 항목 중 배점이 가장 큽니다. 본인을 제외한 부양가족(배우자·직계존속·직계비속) 수로 계산하며, 0명이면 5점, 1명당 5점씩 올라 6명 이상이면 35점입니다. 직계존속은 3년 이상 같은 세대에서 부양해야 인정되는 등 세부 요건이 있습니다.
- 청약통장 가입기간 (최고 17점)
- 주택청약종합저축 가입일부터 계산합니다. 6개월 미만이 1점, 6개월~1년이 2점, 이후 1년마다 1점씩 올라 15년 이상이면 17점입니다. 오래 유지할수록 유리하므로 어릴 때 통장을 만들어 두는 것이 좋습니다.
가점제와 추첨제, 특별공급
1순위 일반공급 물량을 가점제와 추첨제로 나눠 배정합니다. 국민주택은 순위·순차제(무주택기간·저축총액 등) 중심이고, 민영주택은 전용면적과 규제지역 여부에 따라 가점제와 추첨제 비율이 달라집니다. 대체로 규제지역·중소형(85㎡ 이하)일수록 가점제 비중이 크고, 비규제지역·대형 평형일수록 추첨제 비중이 커지는 경향이 있습니다. 구체적 비율은 단지별 공고와 청약홈에서 확인해야 합니다.
가점이 낮은 무주택 실수요자라면 특별공급을 함께 노리는 것이 현실적입니다. 특별공급은 일반공급과 별도로 일정 물량을 배정하는 제도로, 대표적으로 다음이 있습니다.
- 생애최초 — 생애 처음으로 주택을 사는 무주택 세대에게 배정(주로 추첨).
- 신혼부부 — 혼인 기간 요건을 갖춘 신혼·예비부부, 소득·자산 기준 적용.
- 다자녀·노부모 부양·기관추천 — 자녀 수, 직계존속 부양, 국가유공자 등 대상별 배정.
특별공급은 소득·자산·무주택 등 자격 요건이 유형마다 다르고 청약통장도 필요하므로, 본인이 어느 유형에 해당하는지 미리 확인해 두면 당첨 확률을 크게 높일 수 있습니다.
당첨 이후 — 세금도 함께 챙기기
청약에 당첨돼 분양권을 취득하면 잔금·등기 단계에서 취득세가 따라옵니다. 무주택 실수요자라면 요건에 따라 감면을 받을 수 있으니 생애최초 취득세 감면 조건을 미리 확인하고, 예상 세액은 취득세 계산기로 가늠해 두세요. 취득 이후 보유·양도 단계까지의 전체 흐름은 부동산 세금 총정리에서, 재산세 등 납부 시기는 세금 일정에서 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
- Q. 청약통장 하나로 국민·민영 모두 청약되나요?
- 네. 주택청약종합저축은 국민주택과 민영주택 모두 청약할 수 있습니다. 다만 국민주택은 납입 횟수·인정 금액을, 민영주택은 지역·면적별 예치기준금액을 각각 충족해야 합니다.
- Q. 매달 얼마씩 넣는 게 유리한가요?
- 국민주택은 회차당 최대 인정 금액이 정해져 있어(청약홈 확인) 매달 꾸준히 납입한 횟수와 금액이 중요하고, 민영주택은 공고일까지 예치기준금액만 채우면 됩니다. 가점(가입기간)은 넣는 금액과 무관하게 통장 유지 기간으로 쌓입니다.
- Q. 30세 미만인데 가점이 너무 낮아요.
- 무주택기간이 0점이라 일반공급 가점제는 불리합니다. 이럴 때는 추첨제 물량이나 생애최초·신혼부부 등 특별공급을 함께 노리는 전략이 현실적입니다.
- Q. 규제지역인지 어떻게 아나요?
- 투기과열지구·청약과열지역 지정은 정부 정책에 따라 수시로 바뀝니다. 청약 전 단지 공고문과 청약홈에서 해당 지역의 최신 규제 여부와 1순위 요건을 반드시 확인하세요.